8月1日，交通銀行(601328.SH)發(fā)布的《關(guān)于個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費調(diào)整的公告》顯示，自今年11月起，該行將調(diào)整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準。其中，個人按揭類貸款包括了個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸款、個人廠房貸款等。
所謂提前還款補償金，是客戶對未到期的貸款進行提前還款，對銀行進行一定的利息損失補償。此次，交通銀行將對相關(guān)貸款收取“提前還款補償金”，收取具體以貸款合同中約定為準，補償金比例為提前還款本金金額的1%。
8月2日下午，時代周報記者瀏覽交通銀行官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上述公告已被撤銷，頁面不存在。
當日，交通銀行相關(guān)人員向時代周報記者表示，本次公告是在原來基礎(chǔ)上的明確，沒有新增，實際上給分行減免的權(quán)限更大了，可能被過度解讀，目前正在采取措施和制定后續(xù)方案。
預(yù)計其他商業(yè)銀行不會同步跟進
據(jù)公告，在此次調(diào)整前，交通銀行的提前還款補償金收費標準分為兩種情況：一是部分提前還款補償金。每年可免收補償金進行部分提前還款一次，從第二次開始，收取部分提前還款補償金，補償金額為當次提前還款本金金額的1%。
二是全部提前還款補償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年內(nèi)全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并3年內(nèi)全部提前還款的，均收取當次提前還款本金金額的1%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，該行此次調(diào)整補償金或違約金政策偏嚴。時代周報記者對比調(diào)整前后可以發(fā)現(xiàn)，過去征收1%補償金的對象，主要是一年內(nèi)多次提前償還的、償還不足3年就提前償還等類型，限定在一定范圍內(nèi)；調(diào)整后，提前還貸收取1%違約金的范圍更廣。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼告訴時代周報記者，商業(yè)銀行向客戶發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是“違約”行為。這是部分銀行對提前還款行為收取違約金（補償金）的邏輯基礎(chǔ)。
“交通銀行發(fā)布此公告后，預(yù)計其他商業(yè)銀行不會同步跟進?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼指出，今年以來，受經(jīng)濟下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，投資和消費需求不振，對未來預(yù)期不明。在這種情況下，銀行采取措施為企業(yè)和個人紓困解難、降低實體經(jīng)濟綜合融資成本，是金融監(jiān)管部門反復(fù)強調(diào)的工作重點。
與此同時，時代周報記者采訪部分銀行獲悉，提前還款違約金收取標準以客戶與該行簽訂的貸款合同為準，具體情況需咨詢當?shù)刭J款銀行。
農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示，如需在農(nóng)行辦理提前還款，借款人需要按合同約定提前向原貸款經(jīng)辦機構(gòu)提出申請，持有效身份證件、原購房貸款還款卡（折）、個人購房借款擔(dān)保合同到貸款行辦理相關(guān)手續(xù)。提前還款違約金收取標準以客戶與該行簽訂的貸款合同為準，具體建議咨詢當?shù)刭J款行。
工商銀行工作人員表示，提前還款違約金不超過歸還本金的六個月貸款利息或按協(xié)議價格收取，部分特殊情況暫免收；部分提前還款，可選擇減少月還款額但期限不變或縮短還款期次，但因各地規(guī)則有所不同，具體以實際操作為準。
建設(shè)銀行工作人員表示，提前還款需要繳納違約金，不同支行對于提前還貸違約金的標準不同。如需在建行辦理提前還房貸，需要本人帶齊提前還款受理通知書、借款合同、建行存折或銀行卡、以及本人身份證前往銀行網(wǎng)點辦理。
提前還房貸劃算嗎？
業(yè)內(nèi)人士認為，近兩年，提前還房貸現(xiàn)象增多的主要原因是投資市場景氣度不高，尤其是在高點入市的房貸人受到影響，不得不選擇還貸當理財。
有投資人告訴時代周報記者，當下股票市場震蕩，“索性把預(yù)備投資的錢拿出來提前還房貸，省下的利息相當于是理財回報。”
今年以來，銀行存款成本逐步回落，四大行定期存款利率下調(diào)，三年期最高利率由3.25%降至3.15%。貨基收益率和理財收益率也逐步下行，7天余額寶年化收益率從年初的2%下探至當前的1.7%。
央行數(shù)據(jù)顯示，3月新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，遠超銀行定期存款利率和低風(fēng)險理財產(chǎn)品利率。房貸利率高，理財收益低，是提前還房貸的主要原因。
“對銀行而言，面對客戶提前還房貸，如果銀行沒辦法再以合適的利率及時貸出去，后續(xù)營收就會下降，出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險，會出現(xiàn)‘存貸雙降’?！睆V州市某國有大行客戶經(jīng)理向時代周報記者表示，如果這樣的行為過多，會對金融跨期安排帶來問題。
對于購房者來說，提前還房貸究竟合不合算？方正證券研報認為，只考慮理財收益率與房貸利率價差擴大就提前還款，并不買賣，還需從還款時間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評估。
方正證券舉例，假設(shè)居民在2018年10月購買房子，需還100萬元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。
若將現(xiàn)金用于一次性還清房貸，通過房貸計算器算得最后一次性還款（剩余26年）94.94萬元，節(jié)省86.14萬元的利息，平均每年節(jié)約利息3.31萬元；若將計劃一次性還房貸的資金用于購買理財產(chǎn)品，以94.94萬元用于理財（3%~4%），一年的收益能達為2.85萬~3.8萬元。由此得出，理財收益率為3.5%時，可基本與提前還款（5.7%的房貸利率）節(jié)省的收益持平。
嚴躍進認為，每位購房人可根據(jù)自身情況，對比資本市場的投資收益與貸款成本后再做決定。在他看來，房貸利率長期會呈走低趨勢。
