本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：夏子軒

8月1日，交通銀行(601328.SH)發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)調(diào)整的公告》顯示，自今年11月起，該行將調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸（消費(fèi)）提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中，個(gè)人按揭類貸款包括了個(gè)人住房貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、個(gè)人廠房貸款等。

所謂提前還款補(bǔ)償金，是客戶對(duì)未到期的貸款進(jìn)行提前還款，對(duì)銀行進(jìn)行一定的利息損失補(bǔ)償。此次，交通銀行將對(duì)相關(guān)貸款收取“提前還款補(bǔ)償金”，收取具體以貸款合同中約定為準(zhǔn)，補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

8月2日下午，時(shí)代周報(bào)記者瀏覽交通銀行官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，上述公告已被撤銷，頁(yè)面不存在。

當(dāng)日，交通銀行相關(guān)人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，本次公告是在原來(lái)基礎(chǔ)上的明確，沒(méi)有新增，實(shí)際上給分行減免的權(quán)限更大了，可能被過(guò)度解讀，目前正在采取措施和制定后續(xù)方案。

預(yù)計(jì)其他商業(yè)銀行不會(huì)同步跟進(jìn)

據(jù)公告，在此次調(diào)整前，交通銀行的提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為兩種情況：一是部分提前還款補(bǔ)償金。每年可免收補(bǔ)償金進(jìn)行部分提前還款一次，從第二次開(kāi)始，收取部分提前還款補(bǔ)償金，補(bǔ)償金額為當(dāng)次提前還款本金金額的1%。

二是全部提前還款補(bǔ)償金（只適用于普通貸款，不適用于循環(huán)貸款）。如果是貸款期限2年（含）以上5年（含）以下，并在1年內(nèi)全部提前還款，或者是貸款期限5年以上，并3年內(nèi)全部提前還款的，均收取當(dāng)次提前還款本金金額的1%。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，該行此次調(diào)整補(bǔ)償金或違約金政策偏嚴(yán)。時(shí)代周報(bào)記者對(duì)比調(diào)整前后可以發(fā)現(xiàn)，過(guò)去征收1%補(bǔ)償金的對(duì)象，主要是一年內(nèi)多次提前償還的、償還不足3年就提前償還等類型，限定在一定范圍內(nèi)；調(diào)整后，提前還貸收取1%違約金的范圍更廣。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼告訴時(shí)代周報(bào)記者，商業(yè)銀行向客戶發(fā)放貸款，并以合同形式明確約定貸款期限、利率等要素。全部或部分提前還款，違背了貸款合同中關(guān)于貸款期限的約定，是“違約”行為。這是部分銀行對(duì)提前還款行為收取違約金（補(bǔ)償金）的邏輯基礎(chǔ)。

“交通銀行發(fā)布此公告后，預(yù)計(jì)其他商業(yè)銀行不會(huì)同步跟進(jìn)?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼指出，今年以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)下行和疫情反復(fù)等多重沖擊，投資和消費(fèi)需求不振，對(duì)未來(lái)預(yù)期不明。在這種情況下，銀行采取措施為企業(yè)和個(gè)人紓困解難、降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)綜合融資成本，是金融監(jiān)管部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)的工作重點(diǎn)。

與此同時(shí)，時(shí)代周報(bào)記者采訪部分銀行獲悉，提前還款違約金收取標(biāo)準(zhǔn)以客戶與該行簽訂的貸款合同為準(zhǔn)，具體情況需咨詢當(dāng)?shù)刭J款銀行。

農(nóng)業(yè)銀行工作人員表示，如需在農(nóng)行辦理提前還款，借款人需要按合同約定提前向原貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，持有效身份證件、原購(gòu)房貸款還款卡（折）、個(gè)人購(gòu)房借款擔(dān)保合同到貸款行辦理相關(guān)手續(xù)。提前還款違約金收取標(biāo)準(zhǔn)以客戶與該行簽訂的貸款合同為準(zhǔn)，具體建議咨詢當(dāng)?shù)刭J款行。

工商銀行工作人員表示，提前還款違約金不超過(guò)歸還本金的六個(gè)月貸款利息或按協(xié)議價(jià)格收取，部分特殊情況暫免收；部分提前還款，可選擇減少月還款額但期限不變或縮短還款期次，但因各地規(guī)則有所不同，具體以實(shí)際操作為準(zhǔn)。

建設(shè)銀行工作人員表示，提前還款需要繳納違約金，不同支行對(duì)于提前還貸違約金的標(biāo)準(zhǔn)不同。如需在建行辦理提前還房貸，需要本人帶齊提前還款受理通知書(shū)、借款合同、建行存折或銀行卡、以及本人身份證前往銀行網(wǎng)點(diǎn)辦理。

提前還房貸劃算嗎？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近兩年，提前還房貸現(xiàn)象增多的主要原因是投資市場(chǎng)景氣度不高，尤其是在高點(diǎn)入市的房貸人受到影響，不得不選擇還貸當(dāng)理財(cái)。

有投資人告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)下股票市場(chǎng)震蕩，“索性把預(yù)備投資的錢拿出來(lái)提前還房貸，省下的利息相當(dāng)于是理財(cái)回報(bào)。”

今年以來(lái)，銀行存款成本逐步回落，四大行定期存款利率下調(diào)，三年期最高利率由3.25%降至3.15%。貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行，7天余額寶年化收益率從年初的2%下探至當(dāng)前的1.7%。

央行數(shù)據(jù)顯示，3月新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為5.42%，遠(yuǎn)超銀行定期存款利率和低風(fēng)險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品利率。房貸利率高，理財(cái)收益低，是提前還房貸的主要原因。

“對(duì)銀行而言，面對(duì)客戶提前還房貸，如果銀行沒(méi)辦法再以合適的利率及時(shí)貸出去，后續(xù)營(yíng)收就會(huì)下降，出現(xiàn)利率的再投資風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)出現(xiàn)‘存貸雙降’。”廣州市某國(guó)有大行客戶經(jīng)理向時(shí)代周報(bào)記者表示，如果這樣的行為過(guò)多，會(huì)對(duì)金融跨期安排帶來(lái)問(wèn)題。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，提前還房貸究竟合不合算？方正證券研報(bào)認(rèn)為，只考慮理財(cái)收益率與房貸利率價(jià)差擴(kuò)大就提前還款，并不買賣，還需從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。

方正證券舉例，假設(shè)居民在2018年10月購(gòu)買房子，需還100萬(wàn)元商業(yè)貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。

若將現(xiàn)金用于一次性還清房貸，通過(guò)房貸計(jì)算器算得最后一次性還款（剩余26年）94.94萬(wàn)元，節(jié)省86.14萬(wàn)元的利息，平均每年節(jié)約利息3.31萬(wàn)元；若將計(jì)劃一次性還房貸的資金用于購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品，以94.94萬(wàn)元用于理財(cái)（3%~4%），一年的收益能達(dá)為2.85萬(wàn)~3.8萬(wàn)元。由此得出，理財(cái)收益率為3.5%時(shí)，可基本與提前還款（5.7%的房貸利率）節(jié)省的收益持平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，每位購(gòu)房人可根據(jù)自身情況，對(duì)比資本市場(chǎng)的投資收益與貸款成本后再做決定。在他看來(lái)，房貸利率長(zhǎng)期會(huì)呈走低趨勢(shì)。