來源：【四川日報(bào)-川觀新聞】
楊希特
近年來，住宅“先租后買”模式越來越受到社會(huì)關(guān)注。在政策層面，住建部表示要大力增加保障性租賃住房供給。在消費(fèi)觀念層面，“先租后買”的消費(fèi)觀念給房市消費(fèi)吹來了一股強(qiáng)勁的理性之風(fēng)。當(dāng)前國內(nèi)一些一線城市在人才引進(jìn)政策上已經(jīng)開始實(shí)施“先租后買”的模式。例如成都市在2020年印發(fā)了《成都市人才公寓租售管理辦法》，明確指出對取得資格的人才安居住房，可采用先租后買的方式進(jìn)行供應(yīng)。同時(shí)規(guī)定，對租住滿5年且人才考核評價(jià)合格的，可按入住時(shí)市場價(jià)格購買所租住房，購買時(shí)的市場價(jià)格低于入住時(shí)市場價(jià)格的，以購買時(shí)的市場價(jià)格購買。并且在5年租賃期間，區(qū)（市）縣應(yīng)結(jié)合人才年度考核評價(jià)結(jié)果，按照原則上不低于市場租金價(jià)格的25%給予租金補(bǔ)貼。這些充分體現(xiàn)了成都近年來堅(jiān)持“房住不炒”定位，從土地供應(yīng)到產(chǎn)品設(shè)計(jì)探索租購并舉新模式的思路，也有利于吸引更多人才落戶成都。
雖然我國很早就建立了以公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公積金制度等為基礎(chǔ)的住房保障體系，但是保障范圍窄、保障力度不大，使得現(xiàn)有住房保障體系在解決困難家庭住房問題以及改善中低收入群體住房狀況上不盡如人意。所以，在目前土地、住宅、公共資源供應(yīng)不足和部分地方房價(jià)持續(xù)升高的背景下，租房的人特別是大城市的青年流動(dòng)人口會(huì)越來越多。事實(shí)上，住宅“先租后買”是一種租售并舉的經(jīng)濟(jì)適用房制度，符合人民的實(shí)際需求。本文“先租后買”的觀點(diǎn)首先強(qiáng)調(diào)的是，土地收入和出讓數(shù)量應(yīng)與公租房的修建數(shù)量掛鉤，比如土地出售多，就要多蓋公租房。其次要加強(qiáng)社區(qū)管理，以社區(qū)、城管和派出所為平臺(tái)，嚴(yán)格規(guī)范租房程序，明確和保障各方權(quán)益。最后，城市融資平臺(tái)轉(zhuǎn)換跑道，將公租房作為打包資產(chǎn)，進(jìn)行融資和上市。
“先租后買”模式也經(jīng)歷了很多挑戰(zhàn)，如何讓大眾的觀念從住宅“就要買”到“先租后買”進(jìn)行轉(zhuǎn)變成為一個(gè)需要解決的問題。其實(shí)滿足居住無非就兩種渠道，租房或者買房。租房是一種消費(fèi)行為，而買房則是投資行為。有許多人對此說法不理解，認(rèn)為只買一套房子自己住就不是投資。但即便買來的房子是自己居住，也具有投資的屬性在里面，只不過它把消費(fèi)和投資的功能合二為一了。試想如果我們不買用于自住的房子，而是選擇租房，就得把房租交給房東，這是消費(fèi)行為；如果買了房子，自己就成了房東，等于給自己交房租了。實(shí)際上，現(xiàn)在大家都樂意買房，希望住房保值增值，本身包含了追求家庭財(cái)富增加的含義。隨著經(jīng)濟(jì)能力提升一步，住房消費(fèi)隨之?dāng)U大一步，這是合情合理的轉(zhuǎn)變。年輕人樹立起“先租后買”的理念，等有了一定工作經(jīng)驗(yàn)和一技之長，有穩(wěn)定的收入之后再買房，可以很大程度地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
城市人口數(shù)量直接決定了城市發(fā)展?jié)摿?，四川各大城市也陸續(xù)出臺(tái)了密集的人才引進(jìn)政策，助力城市發(fā)展。建議四川各市可以積極探索住宅“先租后買”模式。政府首先可將政府用地及住宅作抵押，從銀行獲得貸款建設(shè)住宅，面向市區(qū)工作并購買社保的人，以低于市場價(jià)租給城市就業(yè)人員，租金小幅超過融資利息等運(yùn)營成本總和即可，并約定租房者連續(xù)5年在該市工作并購買社保后，可購買他所租住的商品房。居民在居住期間沒有產(chǎn)權(quán)（這樣主要是為了同商品房市場分開），五年后，政府將住宅以適當(dāng)價(jià)格出售給居民，并將本息還給銀行。最后將居民在五年繳納的租金作為房價(jià)的一部分加以抵扣（租金相當(dāng)于“住房公積金”）。
（作者系安邦智庫研究員）
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