8月15日，人民銀行發(fā)布公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場(chǎng)逆回購操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

由于LPR是在中期借貸便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，接下來8月20日的新一輪貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)。

在本次央行降息前，考慮到下半年需要警惕的結(jié)構(gòu)性通脹以及當(dāng)前海外正處快速加息階段，此前多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，貨幣政策恐難降準(zhǔn)降息。

不過，國家統(tǒng)計(jì)局在8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國民經(jīng)濟(jì)雖然整體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但恢復(fù)態(tài)勢(shì)仍充滿挑戰(zhàn)。央行在日前發(fā)布的7月金融數(shù)據(jù)也顯示出實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效需求還需提振。數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。7月社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。

在此背景下，央行在本次開展4000億元1年期MLF操作,中標(biāo)利率報(bào)2.75%，上次為2.85%。

8月15日，人民銀行發(fā)布公告稱，為維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕，人民銀行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作(含對(duì)8月16日MLF到期的續(xù)做)和20億元公開市場(chǎng)逆回購操作，充分滿足了金融機(jī)構(gòu)需求。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場(chǎng)逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

由于LPR是在中期借貸便利（MLF）利率基礎(chǔ)上加點(diǎn)形成，接下來8月20日的新一輪貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)價(jià)。

在本次央行降息前，考慮到下半年需要警惕的結(jié)構(gòu)性通脹以及當(dāng)前海外正處快速加息階段，此前多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，貨幣政策恐難降準(zhǔn)降息。

不過，國家統(tǒng)計(jì)局在8月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國民經(jīng)濟(jì)雖然整體延續(xù)恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但恢復(fù)態(tài)勢(shì)仍充滿挑戰(zhàn)。央行在日前發(fā)布的7月金融數(shù)據(jù)也顯示出實(shí)體經(jīng)濟(jì)有效需求還需提振。數(shù)據(jù)顯示，7月份人民幣貸款增加6790億元，同比少增4042億元。7月社會(huì)融資規(guī)模增量為7561億元，比上年同期少3191億元。

在此背景下，央行在本次開展4000億元1年期MLF操作,中標(biāo)利率報(bào)2.75%，上次為2.85%。

那么對(duì)房地產(chǎn)有什么影響：

房貸利率采用LPR定價(jià)模式始于2019年10月，LPR主要綜合工商銀行，建設(shè)銀行等十幾家銀行利率報(bào)價(jià)，然后加權(quán)平均之后得到的一個(gè)市場(chǎng)利率水平，這個(gè)利率能夠真實(shí)的反映當(dāng)前利率市場(chǎng)的定價(jià)水平。

在房貸轉(zhuǎn)化成LPR利率模式之后，新的房貸全部采用LPR定價(jià)模式，對(duì)于存量房貸，從2020年下半年開始，很多銀行也開始批量進(jìn)行轉(zhuǎn)換，所以目前大多數(shù)人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式。

采用LPR定價(jià)模式之后，大家的房貸利率會(huì)隨著市場(chǎng)貸款利率水平的波動(dòng)而波動(dòng)，如果LPR下降了，對(duì)應(yīng)的大家的房貸利息也會(huì)跟著下降。

市場(chǎng)沒有預(yù)計(jì)到8月會(huì)出現(xiàn)降息，所以這次mlf的降低給市場(chǎng)很多期待。

那么年內(nèi)第二次降息對(duì)房地產(chǎn)有什么影響？

首先：降息的目標(biāo)依然是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，上一次單獨(dú)降息5年期是主要穩(wěn)房地產(chǎn)，那么這次大概率還是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

其次：直接影響不大，但心里影響很大

7全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征是房?jī)r(jià)下調(diào)城市再次增加，特別是房?jī)r(jià)下調(diào)城市數(shù)量明顯增加，房?jī)r(jià)下調(diào)幅度有所加大。

雖然各種刺激政策頻繁發(fā)布，7月單月100多城市發(fā)布樓市穩(wěn)政策，但目前看，因?yàn)楸├缀蜖€尾的影響，購房者信心低迷。

本次降息疊加了之前央行降低貸款最低標(biāo)準(zhǔn)20個(gè)基點(diǎn)將疊加降息的影響。直接計(jì)算，從基準(zhǔn)4.45降低10個(gè)基點(diǎn)，也將月供減少59.07元，另外累積30年月供減少2.12萬元。

第三：樓市依然需要政策呵護(hù)

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期看政策、中期看政策、長(zhǎng)期還是看政策。

中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”和“三穩(wěn)”目標(biāo)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)底線出現(xiàn)樓市全面下調(diào)，最近央行等部門密集表態(tài)，市場(chǎng)期待出現(xiàn)有利于信貸回歸正常的表現(xiàn)。整體看，市場(chǎng)房貸逐漸向穩(wěn)定方向發(fā)展。

第四：接近40萬億的房貸總額，一年影響大約減少127億

2022年二季度末個(gè)人住房貸款余額38.86萬億元，同比增長(zhǎng)6.2%，增速比上年末低5.1個(gè)百分點(diǎn)，如果按照存量貸款全部轉(zhuǎn)化成浮動(dòng)計(jì)算，累積影響的利息支出每100萬30年貸款每年節(jié)省708元，那么接近39萬億房貸平均到每一年的直接影響并不大。只有276億左右。

第五：整體看，本次降息很難導(dǎo)致樓市企穩(wěn)

目前房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但當(dāng)前購房是收入穩(wěn)定問題，疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定

第六：對(duì)于購房者來說，存量購房者可能要2023年才能開始減少利息

在2020年8月份的時(shí)候，很多銀行都集中將存量房貸批量轉(zhuǎn)化成LPR，而且約定從2021年1月開始實(shí)施。

轉(zhuǎn)化成LPR定價(jià)模式之后，大家的房貸一般會(huì)一年調(diào)整一次，至于調(diào)整的日期是多少，不同銀行規(guī)定不一樣，有的銀行是在合同簽署日調(diào)整，但大部分銀行則是從新一年的第1月份開始調(diào)整。

這意味著2023年1月份，很多人的房貸將會(huì)迎來新一輪調(diào)整周期。

對(duì)于購房者來說，如果是新購房者，那么馬上立刻享受到降息的利好。

第七：樓市需求更多積極政策

降息的主要目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)樓市的目的也是為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)

目前穩(wěn)樓市政策力度應(yīng)該繼續(xù)升級(jí)個(gè)人按揭房貸數(shù)據(jù)7月繼續(xù)低迷，需要注意的是，當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題。更多是對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期問題，疫情不穩(wěn)定，市場(chǎng)很難穩(wěn)定。需要樓市出臺(tái)更多更積極的穩(wěn)樓市政策，只有真正降低了購房者的成本，市場(chǎng)才有望穩(wěn)定。

爛尾樓停貸事件已經(jīng)爆發(fā)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理打擊非常大，很可能會(huì)影響未來市場(chǎng)的企穩(wěn)，不抑制繼續(xù)出現(xiàn)房企暴雷，交房爛尾，購房者信心會(huì)繼續(xù)下降，需要警惕市場(chǎng)再次出現(xiàn)明顯下調(diào)。