繼村鎮(zhèn)銀行，紅碼事件之后，房票事件再一次把河南推上風(fēng)口浪尖。
關(guān)于河南的事情，其他很多自媒體都不寫(xiě)，甚至碰都不碰，但我覺(jué)得媒體人是社會(huì)最后的底細(xì)，如果連我們都不發(fā)聲了，誰(shuí)還會(huì)說(shuō)話呢，所以我還是想談?wù)劇?/p>
村鎮(zhèn)銀行的事情，來(lái)龍去脈大家想必大家都從網(wǎng)上了解了，重復(fù)別人說(shuō)過(guò)的話題沒(méi)價(jià)值，過(guò)幾天我會(huì)結(jié)合整個(gè)銀行業(yè)來(lái)談一談我的看法。
今天，咱們首先說(shuō)房票。
6月20日，鄭州市政府公布棚戶區(qū)改造方案，里面就明確提出：被征收人可以選擇房票安置，一是可以給你獎(jiǎng)勵(lì)8%，二是不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)。
此消息一出，一石激起千層浪。
市場(chǎng)情緒有悲觀的，也有積極的。
悲觀的人認(rèn)為，這是又回到上個(gè)世紀(jì)70年代了，重走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路了。
而積極的人則認(rèn)為，房票安置，有利于“去庫(kù)存”，可以增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量，起到刺激消費(fèi)，調(diào)動(dòng)購(gòu)房積極性的作用，屬于重大利好！
而且，在2015年的時(shí)候，中國(guó)樓市就曾經(jīng)去過(guò)一波庫(kù)存，隨之而來(lái)的就是一波漲價(jià)大潮，樓市的火熱，也帶動(dòng)著中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛。
所以，他們認(rèn)為，這一波用房票來(lái)去庫(kù)存，也會(huì)達(dá)到同樣的效果，將會(huì)拉動(dòng)起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，寒冬即將結(jié)束，樓市就要大漲了！
乍一看，這兩種觀點(diǎn)都有各自的道理，那么，今天我就來(lái)談?wù)勎业挠^點(diǎn)。
首先，咱們得先弄清楚一個(gè)概念，什么是“房票”。
在上個(gè)世紀(jì)的中國(guó)，咱們那時(shí)候還實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，就曾經(jīng)搞過(guò)糧票，油票，布票。
當(dāng)年臭名昭著的唐山菜刀隊(duì)，他們上街的時(shí)候，就喜歡斜挎著一個(gè)帆布包，一共有兩層，一層放著菜刀，另外一層放的就是糧票。
看見(jiàn)沒(méi)，在那個(gè)特殊時(shí)代，就是流氓都沒(méi)辦法，想吃飯沒(méi)有糧票就是不行。
這也是當(dāng)時(shí)社會(huì)生活的一個(gè)縮影。
后來(lái)隨著改革開(kāi)放，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的興起，糧票布票這些東西逐漸就成了老古董，進(jìn)了博物館，大家開(kāi)始用貨幣來(lái)購(gòu)買商品，買房買車，吃飯購(gòu)物。
所以，這一次，“房票”的概念一提出，自然是有人心存悲觀的。
他們會(huì)覺(jué)得，是不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)又要回來(lái)了？現(xiàn)在就有房票了，那以后，會(huì)不會(huì)糧票，布票重新又會(huì)回來(lái)了？
其實(shí)，這一點(diǎn)，大家完全不用擔(dān)心，咱們?cè)谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)這條路上走了這么多年，想回去是根本不可能的。
而且，此房票，非彼房票。
再看一遍新聞，我們就會(huì)明白，這次的房票，簡(jiǎn)單的說(shuō)，這是一種補(bǔ)償權(quán)益貨幣量化后出具的購(gòu)置房屋結(jié)算憑證。
政府現(xiàn)在要拆遷你家房子，以前是直接給貨幣補(bǔ)償，或者是另外分一套房子給你，對(duì)吧？
現(xiàn)在改了，給你多一種選擇途徑，你可以拿著房屋安置補(bǔ)償權(quán)益兌換的房票，在12個(gè)月內(nèi)，在中心城區(qū)，向那些可以使用房票的開(kāi)發(fā)商購(gòu)買商品房。
那如果你逾期了怎么辦呢？不用擔(dān)心，還可以重新按照貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置，就是重新給你一筆錢。
所以，看到這，大家應(yīng)該明白了吧？
這個(gè)所謂的房票啊，實(shí)際上它的出現(xiàn)，就是為了有效盤活樓市，去庫(kù)存。
所以，跟什么計(jì)劃經(jīng)濟(jì)根本就沒(méi)關(guān)系，大家用不著杞人憂天。
好了，第一個(gè)問(wèn)題解決了，那咱們?cè)賮?lái)看第二個(gè)問(wèn)題：
房票的重出江湖，對(duì)樓市有何影響，房地產(chǎn)迎來(lái)新一輪的漲價(jià)大潮嗎？
要想解析這個(gè)問(wèn)題，咱們得先弄明白，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到底是個(gè)什么情況。
先看一組數(shù)據(jù)。
這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前幾天公布的，今年1到5月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。銷售額同比下降了31.5%，銷售面積同比下降了23.6%，而且降幅仍然在擴(kuò)大。
這組數(shù)據(jù)說(shuō)明了什么呢？
很簡(jiǎn)單的一點(diǎn)，說(shuō)明了現(xiàn)在房子難賣。
所以這幾天，我們還能看到，也是在河南，報(bào)出了有一些樓盤鼓勵(lì)農(nóng)民可以用“小麥換房”“大蒜換房”的新聞。
你們沒(méi)錢買房是吧？行啊，拿著你們家地里種的小麥，大蒜來(lái)我們這里買房，我們可以用高于市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)收購(gòu)，抵扣房款！
這種現(xiàn)象，也說(shuō)明了現(xiàn)在房子很難賣。
一方面是房子難賣，另外一方面，房子也越來(lái)越多。
克而瑞研究中心他們已經(jīng)連續(xù)十年，致力于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究，根據(jù)他們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截止今年4月末，全國(guó)商品房狹義庫(kù)存，達(dá)到了6.08億平方米。
什么叫狹義庫(kù)存呢？就是已經(jīng)拿到了預(yù)售證，但還沒(méi)有賣的商品房的面積。
這個(gè)數(shù)據(jù)可是非?？鋸埖?，由于現(xiàn)在市場(chǎng)成交低迷，所以，現(xiàn)在全國(guó)平均去化周期，已經(jīng)到了2年。
簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是從今天開(kāi)始，全國(guó)所有房地產(chǎn)工地全部停工，一平米也不蓋，然后在這種情況下，需要花整整2年的時(shí)間，才能消化掉全部的庫(kù)存。
另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，截至今年4月末，全國(guó)商品房待售面積5.57億平方米，同比增長(zhǎng)8.4%，這也是過(guò)去4年以來(lái)的新高。
這是一個(gè)什么概念呢？
按人均住房建筑面積39.8平方米計(jì)算，現(xiàn)有待售商品房面積已足夠1400萬(wàn)人居?。?/p>
另外，現(xiàn)在各地還在大力“賣地”，我國(guó)商品住宅廣義庫(kù)存量（指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和）已經(jīng)達(dá)到38.4億平方米，足夠滿足9600萬(wàn)人的居住需求！
怎么樣，這幾組數(shù)據(jù)看完是不是驚呆了？
不過(guò)，這還沒(méi)完，我之前說(shuō)的是平均數(shù)據(jù)，那么，有沒(méi)有過(guò)分一點(diǎn)的地方呢？
當(dāng)然有，廣西有個(gè)地方叫防城港。
防城港的樓市庫(kù)存，足足需要12.7年才能消化完畢！
而哈爾濱、連江、長(zhǎng)春、呼和浩特等市的去化周期都超過(guò)了100個(gè)月，意味著需要8-10年才能賣完現(xiàn)有庫(kù)存！
庫(kù)存多了，其實(shí)不用擔(dān)心，只要人口增加能夠匹配得上，那就沒(méi)問(wèn)題。
可現(xiàn)在，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)，去年年底，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是65%，也就是說(shuō)，65%的中國(guó)居民是住在城市里的。
統(tǒng)計(jì)局還預(yù)計(jì)了，到2035年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率將會(huì)達(dá)到72%。
也就是說(shuō)，在未來(lái)13年里，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口最多增加9000萬(wàn)，當(dāng)然，這里面還不包括老齡化所帶來(lái)的人口損失。
這一組數(shù)據(jù)，是非常非常關(guān)鍵的。
要知道，首先，地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的房子，都是蓋在城鎮(zhèn)的，所以，城鎮(zhèn)化率非常重要。
其次，結(jié)合上面所說(shuō)的房地產(chǎn)庫(kù)存面積。
我們驚訝的發(fā)現(xiàn)：中國(guó)現(xiàn)有的商品房狹義庫(kù)存，已經(jīng)足夠整個(gè)市場(chǎng)來(lái)消化了。
這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，顯然已經(jīng)見(jiàn)頂了。
這就是總的趨勢(shì)，咱們必須要明白。
如果沒(méi)有足夠的人口去消化掉這些庫(kù)存，那么，樓市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)直線上升。
庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)公司就越容易倒閉。
所以，各地都在想辦法來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)，松綁樓市。
以鄭州舉例，4月份以來(lái)，當(dāng)?shù)胤艑捔讼拶?gòu)限售，有人才新政，還有契稅補(bǔ)貼，但是去化率只有18%，五年來(lái)最低。
而且，售樓處來(lái)訪量受到疫情影響，三月份不升反降。
這也是為什么，這一次，鄭州如此積極推出房票的原因。
就是為了去庫(kù)存啊，不止是鄭州，全國(guó)各地都是一樣的。
疫情過(guò)后，地方政府要開(kāi)始賣地，緩解財(cái)政壓力，一賣地，就會(huì)有新樓盤開(kāi)工，那么，庫(kù)存又會(huì)上升。
所以，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，新一輪去庫(kù)存的壓力，已經(jīng)是迫在眉睫了！
既然我說(shuō)了，這是新一輪的去庫(kù)存，那么上一輪面臨去庫(kù)存的壓力是什么時(shí)候呢？
就是2015年。
大家應(yīng)該還有印象吧？2015年的時(shí)候，中國(guó)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)庫(kù)存就上來(lái)了，那就必須要去庫(kù)存啊，要不然，房地產(chǎn)公司就會(huì)大量的倒閉。
所以，當(dāng)時(shí)咱們就推出了一個(gè)530新政。
當(dāng)然，也正是因?yàn)檫@個(gè)530新政，所以啟動(dòng)了從2015年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)這一輪的大漲行情。
不過(guò)，值得一提的是，這個(gè)530新政主要針對(duì)的是一線城市和二線城市，真正對(duì)三四線城市，影響其實(shí)并不大。
三四線城市當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)的庫(kù)存壓力，還是很大的。
于是，各地就開(kāi)始想辦法了啊，這時(shí)候，有人就想出了一個(gè)絕妙的點(diǎn)子，然后開(kāi)始全國(guó)各個(gè)三四線城市大范圍推廣，這也就直接帶動(dòng)了三四線城市的房?jī)r(jià)大漲。
這個(gè)絕妙的點(diǎn)子是什么呢？
就是棚戶區(qū)改造！
2015年推出的棚改，叫貨幣化安置，開(kāi)啟了三四線城市去庫(kù)存的浪潮，也開(kāi)啟了三四線城市房?jī)r(jià)暴漲的浪潮。
怎么樣，聽(tīng)起來(lái)是不是覺(jué)得很耳熟?。?/p>
回到咱們文章最前面，鄭州這一次選擇房票安置的起因，沒(méi)錯(cuò)，就是棚改！
這一招，就是學(xué)習(xí)了當(dāng)年三四線城市的經(jīng)驗(yàn)。
好了，咱們繼續(xù)看當(dāng)年棚改的運(yùn)行模式。
首先，由地方融資平臺(tái)，就是當(dāng)?shù)氐囊患覈?guó)企開(kāi)始去搞拆遷，當(dāng)然了，拆遷是需要有錢的嘛，那這個(gè)錢從哪里來(lái)呢？
很簡(jiǎn)單，從國(guó)開(kāi)行那邊去貸款，一頭把錢給拆遷戶，讓他們?nèi)ベI新房，另一方面，把棚戶區(qū)給拆了，再蓋新的房子拿出來(lái)賣。
就這樣，滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的循環(huán)發(fā)展。
地方政府負(fù)責(zé)批項(xiàng)目，搞拆遷，國(guó)家開(kāi)放銀行負(fù)責(zé)貸款，而地方融資平臺(tái)負(fù)責(zé)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，三者分工明細(xì)。
與此而來(lái)，帶來(lái)的結(jié)果就是：土地增值，房?jī)r(jià)上漲，更新住宅，老百姓有了新房子住，政府也得到了土地收入，然后開(kāi)發(fā)商，地產(chǎn)企業(yè)，建材公司，建筑工人，大家都能賺到錢。
當(dāng)年的棚改，是一個(gè)互利共贏的好政策。
但是，也有兩個(gè)影響：第一，棚戶區(qū)是有限的，隨著每年的改造，棚戶區(qū)越來(lái)越少，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)。
第二，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)就會(huì)帶動(dòng)得很高，這對(duì)于那些不住在棚戶區(qū)，且是剛需性購(gòu)房需求的人來(lái)說(shuō)，就是一個(gè)巨大的壓力。
所以，棚戶區(qū)的改造，絕對(duì)不能一直持續(xù)下去，而是要有限度的，有選擇的放開(kāi)。
于是，2017年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議就提出，三年時(shí)間棚改計(jì)劃，總共改造1500萬(wàn)套。
然后，到了2018年，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的劇烈升溫，國(guó)家又提出了房住不炒。
也就是從這一年前，貨幣化棚改的熱潮開(kāi)始慢慢減退。
到了2020年，棚改進(jìn)行“十三五”收官。
2021年，住建部規(guī)定，城市更新禁止大拆大建，不得以城市改造為名，進(jìn)行新的棚戶區(qū)改造。
而在今年，政府工作報(bào)告提出的棚改計(jì)劃，只允許了120萬(wàn)套。
這就是從2015年開(kāi)始，這一輪房地產(chǎn)去庫(kù)存的總的趨勢(shì)。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)的庫(kù)存壓力又上來(lái)了，前面已經(jīng)介紹過(guò)了現(xiàn)在的壓力有多大。
所以，地方上又開(kāi)始琢磨著搞棚改了。
這一次，不搞貨幣化了，那多麻煩啊，直接發(fā)房票吧，讓那些被拆遷人，直接拿著房票去買那些庫(kù)存壓力大的商品房。
這樣既讓老百姓住進(jìn)了新房子，又可以幫助地產(chǎn)商去除庫(kù)存，可謂一舉兩得。
所以，“房票”就這樣重出江湖了。
其實(shí)，鄭州并不是第一個(gè)推出房票的城市，之所以引起關(guān)注，實(shí)在是因?yàn)樽罱幽系氖虑樘嗔耍晕⒁稽c(diǎn)點(diǎn)舉動(dòng)，自然就上了新聞。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年以來(lái)，至少包括河南鄭州、江蘇宜興、河南開(kāi)封、江蘇南京、浙江溫州、江蘇張家港、浙江龍港、浙江海寧、浙江金華、湖北鄂州、浙江麗水、浙江寧波、浙江溫嶺、河南許昌、福建邵武、江蘇江陰、安徽界首、江蘇常熟、河南信陽(yáng)、四川宜賓等20城探索實(shí)施相關(guān)“房票”安置政策。
如果上述有你所在的城市，那么下面這張長(zhǎng)圖，你可得保存好了。
看到這，想必你也就明白了，房票為什么會(huì)重出江湖，這就是來(lái)龍去脈。
那么，房票會(huì)不會(huì)重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像2015年那樣，開(kāi)始新一輪的樓市熱潮呢？
在這里，我可以很明確的告訴大家，不會(huì)。
為什么？
原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榉科笔墙⒃谂锔牡幕A(chǔ)上的，所以，房票的規(guī)模是超不過(guò)棚改的規(guī)模的。
這一個(gè)集合的概念，房票是子集，房票 棚改
剛才也說(shuō)了，今年總理在政府工作報(bào)告里面說(shuō)了，棚改計(jì)劃只有120萬(wàn)套。
這意味著什么呢？
意味著國(guó)開(kāi)行，只會(huì)給這120萬(wàn)套的貸款。
盤子就只有這么大，誰(shuí)出錢，誰(shuí)就是核心啊，實(shí)際上國(guó)開(kāi)行才是棚改的核心。
所以，不管地方上怎么去想辦法，最后也跳不出這120萬(wàn)套的規(guī)模。
這就是中央定下來(lái)的政策，地方上當(dāng)然希望棚改的規(guī)模越大越好，可再怎么樣，最后也要受到制約。
所以，總結(jié)一下，房票有用嗎？
確實(shí)有用，但作用不會(huì)太大，只會(huì)給市場(chǎng)上帶來(lái)一陣子的熱鬧，但不能實(shí)質(zhì)性的改變目前房地產(chǎn)總體趨勢(shì)。
樓市大漲的時(shí)代，已經(jīng)過(guò)去了。
真的已經(jīng)過(guò)去了，不管你愿不愿意承認(rèn)，你都必須要明白這個(gè)現(xiàn)實(shí)。
當(dāng)時(shí)代拋棄你的時(shí)候，不會(huì)說(shuō)一聲再見(jiàn)的。
最后，給所有購(gòu)房人一個(gè)建議。
現(xiàn)在市場(chǎng)處在一個(gè)僵局，降價(jià)又降不下去，不少地方都有限跌令，想買呢，又買不下去，因?yàn)榇蠹铱傆X(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下跌，所以大家都在繃著。
如果有一天，當(dāng)這些限價(jià)措施全部都撤離之后，房企開(kāi)始以價(jià)換量的時(shí)候，房地產(chǎn)的成交必然會(huì)開(kāi)始上升。
甚至，受此帶動(dòng)，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲一段時(shí)間，有些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)短暫火熱的情況。
但這都是“假火”。
當(dāng)過(guò)去幾年所積攢的購(gòu)買力全部被消耗完了，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商又開(kāi)始盲目擴(kuò)大庫(kù)存。
那才是房地產(chǎn)真正回歸常態(tài)的時(shí)候。
也是房子真正賣不動(dòng)，你可以用最合理價(jià)格購(gòu)房的最佳時(shí)機(jī)。
所以大家這段時(shí)間要非常的小心，千萬(wàn)不要被某些樓市自媒體，某些地產(chǎn)中介給忽悠了。
